Avant toute considération fiscale, le choix de l'immobilier est primordial.
Grâce aux dispositifs Borloo et Robien, l'investisseur avisé peut enfin combiner investissement pérenne et défiscalisation optimisée.

Les principaux critères à valider:

• Le type de bien
• La localisation
• La région et la ville
• L'emplacement
• Le prix
• Le loyer
• Le rendement

Grâce aux dispositifs de Robien et Borloo, l'investisseur avisé peut enfin combiner investissement pérenne et défiscalisation optimisée.

• Les dispositifs de Robien et Borloo apportent en effet :
  • La possibilité d'investir enfin dans des moyennes et grandes surfaces ( T3, T4, maison individuelles).
  • La possibilité d’acquérir un bien dans des zones où le prix de l’immobilier est élevé (Région parisienne, Côte d’Azur, … ).
  • Tout en bénéficiant d'une bonne rentabilité intrinsèque (rapport loyer/investissement), dopée par un double effet de levier:
    • Possibilité de financement à 100%, les intérêts étant totalement déductibles des loyers
    • Défiscalisation jusqu'à 65% du montant de l'investissement.
      

Avant toute considération fiscale, le choix de l'immobilier est primordial.

Qualité de l'emplacement, de la construction et de sa gestion sont autant d'éléments qui facilitent la location et consolident à long terme la valeur de revente du bien

• Les deux principales motivations de l'investisseur peuvent en général se résumer à ce qui suit:
  • Approche financière: achat / revente à + ou - 10 ans afin de se constituer du capital tout en réduisant ses impôts;
  • Approche patrimoniale: investir dans la pierre pour en tirer des revenus immédiats ou futurs basés sur un patrimoine réel et transmissible.

Si, selon l'approche retenue ci-dessus, leur pondération peut varier, les critères de choix de l'immobilier demeurent identiques:

• Le type de bien
• La localisation
• La région et la ville
• L'emplacement
• Le prix
• Le loyer
• Le rendement

• Le type de bien
  Il dépend principalement du montant d'investissement idéal (immobilier + frais d'acquisition) à réaliser dans votre situation.
  A partir de là, en fonction du lieu d'investissement (Région parisienne, Province, ville grande ou moyenne, …) le type de bien (studio, 2, 3, 4 pièces ou maison individuelle) est déterminé par le prix au m².

Dans la mesure du possible, une moyenne ou grande surface (T2, T3, voir T4) sera toujours préférable car elle bénéficie :

• d'une demande locative tout aussi soutenue que sur les petites surfaces.
• avec un profil de locataires (famille / couple avec ou sans enfants):
  • stables dans la durée
  • financièrement fiables
• tout en bénéficiant d'un fort potentiel de plus value à la revente; en effet, ce type de bien sera très recherché par des accédants à la propriété (souvent le locataire en place) et non des investisseurs purs et durs très regardants sur le seul rapport loyer/investissement.

Le marché tendu que connaît l'immobilier depuis plusieurs années conduit quasi systématiquement à réserver sur plans, avec un paiement au fur et à mesure de la construction; le délai de livraison moyen actuel est d'environ 18 à 24 mois.

• La localisation

Le montant de l'investissement et le type de bien recherché conditionne la localisation.


Malgré l'augmentation conséquente des plafonds de loyers sur Paris (+44%) dans le cadre du dispositif de Robien initial, l'envolée des prix en région parisienne ne favorise pas l'investissement. Si les rendements locatifs arrivent à se maintenir, à budget équivalent, le nombre de m² est divisé par deux ou plus. Il faut donc éviter Paris et la 1ère couronne, sans intérêt pour ce genre d'opération, de même que de plus en plus de zones en banlieue, sauf exception.

• Avec le relèvement des plafonds de loyers, la solution souvent la plus intéressante consiste à se positionner sur la province.
  La plupart des grandes villes ne sont plus raisonnablement accessibles, sauf exception, alors que des villes petites et moyennes recèlent un fort potentiel de valorisation. Là, vous pourrez trouver une surface intéressante tant pour le locatif que la revente ou la valorisation future de votre patrimoine.

• La région et la ville

Privilégiez le dynamisme : croissances économique et démographique soutenues sur les dernières années sont nécessaires (mieux vaut privilégier une croissance modérée mais soutenue que forte – au risque d'être éphémère).

Les flux migratoires confirment le phénomène d'héliotropisme (attirance pour le soleil): la moitié sud de la France connaît un succès croissant et soutenu; y investir peut être un bon pari sur l'avenir.

• L'emplacement
  
  
  • dans une ville petite ou moyenne, une localisation en ville, dans un bon quartier (jouissant d'une bonne réputation ou en devenir et promis à un développement harmonieux), à proximité des transports et facilités (commerces, écoles, services, loisirs, …) est recherchée.
    
    
  • dans une grande ville, une localisation en périphérie proche ou éloignée, sur le concept "la ville à la campagne" connaît, à l'instar de ce qui s'est passé en région parisienne, de plus en plus de succès; la qualité de vie prime désormais sur l'urbanisation à outrance.

• Le prix

La grille de prix du promoteur fixe, lot par lot, le prix, fonction de la surface, des prestations, du niveau, de l'orientation, des stationnements, etc., vous permettant un choix aisé.

Il est fréquent et rassurant de trouver, sur certains sites web, magazines ou journaux des prix moyens (voir mini et maxi) au m², à l'achat comme à la location, dans l'ancien et dans le neuf, voir même quartier par quartier.

Attention: non seulement ces études ne donnent qu'une tendance, à un moment donné, mais d'une étude à une autre, selon la source et la méthodologie, il est fréquent - sinon habituel - que les prix indiqués soient très divergents.

• Le loyer

La grille de prix promoteur contient souvent le loyer conseillé, indiqué par le gestionnaire de l'opération.

• Faites confiance au gestionnaire: sa connaissance du marché local permet une fixation "au plus juste" du loyer.
  S'il propose des garanties locatives, ce qui est très souvent le cas, sachez que celles-ci auront été établies après une étude de marché complète (étude des plans, descriptifs construction et aménagements, plan masse de l'opération, environnement et comparaison avec les prix du marché locatif local) puis un examen approfondi de la compagnie d'assurance. Et si cette dernière accepte d'assurer, c'est qu'elle le fait avec une prise de risque minimum.
  
  
• Respectez donc ce niveau de loyer pour la pérennité de votre investissement.

Pourtant, la tentation est grande, pour l'investisseur, de surévaluer le loyer afin d'obtenir une meilleure rentabilité.
Au prix des principaux risques suivants :

• difficulté à louer ou relouer si le loyer est nettement supérieur à celui des biens de même nature à proximité
• rotations plus rapides des locataires, entraînant:
  • coûts de remise en locations
  • risques de détérioration et d'usure plus rapides
    impossibilité de s'assurer contre les risques de loyers (impayé et inoccupation).

Mieux vaut donc "coller" parfaitement au prix du marché préconisé par le gestionnaire. Si le plafond Robien est légèrement inférieur, la rentabilité pourra en être légèrement amoindrie, mais avec l'avantage d'une plus grande stabilité de locataire.

• Le rendement

Se limiter au rendement locatif est erroné car incomplet.

Comme sur les marchés financiers, il existe deux types de rendement en immobilier :

• Le rendement locatif brut : loyer brut annuel / prix immobilier (hors frais d'acquisition). Dans l'immobilier neuf, à l'heure actuelle, un rendement supérieur ou égal à 4% est excellent.
• Le rendement sur le capital : il mesure la plus-value réalisée sur le capital investi.

Rendement locatif net (de charges) + Rendement sur le capital net (d'inflation) annualisé = Rendement total annuel.

En général, les deux rendements sont inversement proportionnels :

• fort rendement locatif (immobilier de rapport) au prix d'un faible rendement en capital
• fort rendement en capital (immobilier spéculatif) au prix d'un faible rendement locatif.

Ainsi, en investissement dans le cadre du dispositif de Robien ou Borloo, selon que l'on veut limiter son effort d'épargne mensuel ou augmenter son potentiel de plus value à la sortie, on choisira un bien à fort rendement locatif ou à fort rendement sur le capital (fort potentiel de plus-value).