Il est judicieux de financer un investissement locatif à crédit, la totalité des intérêts étant déductible, fiscalement parlant.
Deux type de financement selon votre profil : crédit amortissable ou In fine, à taux fixe ou variable.
Des garanties seront exigées par l’organisme financeur, alors que des assurances type décè-invalidité vous permettront de sécuriser votre investissement.

Sauf à vouloir tirer immédiatement des revenus de l'investissement locatif – auquel cas le montage se fait sur fonds propres sans recours au crédit –, la très grande majorité des montages d'opérations Robien et Borloo se fait avec un financement bancaire à 100% – sans apport.

Nous nous plaçons donc volontairement, pour ce qui suit, dans cette seconde hypothèse.

Il y a deux principales raisons de s'endetter :

• par obligation, l'apport personnel étant insuffisant
• selon une stratégie patrimoniale judicieuse.

• En matière de défiscalisation, et même si cela peut déranger certains investisseurs, il est fortement conseillé d'emprunter, et de le faire pour 100% du montant de l'investissement – à condition que votre capacité d'endettement le permette.
  Non seulement les intérêts sont totalement déductibles des revenus, mais vous bénéficiez d'un effet de levier d'autant plus important que la différence entre la rentabilité de l'investissement et le taux réel d'emprunt (inflation déduite) est grande.
• En d'autres termes, vous faites travailler de l'argent qui n'est pas le votre à un taux très supérieur à celui auquel on vous le prête.

Si vous disposez d'un apport personnel, il est nettement préférable – d'un point de vue financier – de faire financer à 100% votre investissement locatif avec un prêt dont les intérêts sont déductibles des loyers et d'utiliser votre apport personnel à des placements à moyen terme à l'intérieur de supports peu fiscalisés, comme l'Assurance Vie entre autre.

• Le Crédit
  
  • Crédit amortissable ou In Fine
  • Taux fixe ou taux variable
  • Pénalités de remboursement anticipé
  • Durée du financement
  • Franchise partielle ou totale
  • Capacité d'endettement
• Les Garanties
  • Les Sûretés Réelles
  • Les Cautions
• Les Assurances
  • L'assurance décès-invalidité
  • L'Assurance Perte d'emploi

• Le Crédit
  
  
  Crédit amortissable ou In Fine
  
  Deux type de prêt cohabitent pour ce type d'opération :
  
  
  • Prêt "classique", dit amortissable: la mensualité est en général constante et se décompose entre intérêts et remboursement de capital (amortissement); au fur et à mesure des mensualités, la part d'intérêts (calculée sur le capital restant dû) décroît, permettant plus de remboursement du capital.
  • Prêt In Fine: les mensualités, fixes, ne comprennent que des intérêts (calculés sur le capital emprunté); à l'échéance, l'emprunteur, qui n'a pas amorti de capital, doit rembourser le capital emprunté. Les mensualités étant plus faibles (en l'absence d'amortissement), elles permettent de générer un excédent mensuel de trésorerie; ce dernier est alors placé sur un support de capitalisation (contrat d'Assurance Vie le plus souvent).
    
    Cette deuxième solution, In Fine est très avantageuse à condition :
    • d'être fiscalisé dans une des tranches marginales supérieures
    • de disposer de capitaux (d'au moins 40% du montant emprunté) bloqués (mais rémunérés) au profit du prêteur pendant toute la durée du prêt.
      Mieux vaut prendre conseil avant de l'envisager.

Taux fixe ou taux variable

• Sachant que le taux d'un crédit à taux variable est en général moins élevé que celui d'un prêt à taux fixe, il est tentant d'opter pour la première formule. Or, si le taux variable a connu son époque de gloire lorsque les taux de financement étaient élevés, leur niveau actuel, particulièrement bas, n'incite guère à leur souscription. En effet, l'écart taux fixe / taux variable étant réduit, et le potentiel de nouvelle baisse des taux très faible, mieux vaut à l'heure actuelle opter pour un taux fixe, sans surprise.
• Si vous décidez malgré tout d'opter pour un taux variable, soyez attentif aux éléments suivants:
  
  
  • formule d'indexation du taux et sa périodicité
  • prêt capé: pourcentage d'augmentation ou de diminution du taux encadré par un plancher et un plafond (par exemple + ou – 2%°)
  • possibilité de passer à taux fixe sans pénalité
  • préférence pour garder les mensualités constantes (afin d'éviter de déséquilibrer la trésorerie de votre investissement) en ajustant la durée de l'emprunt

Pénalités de remboursement anticipé

Elles sont exigées par l'établissement prêteur en cas de remboursement partiel ou total avant l'échéance contractuelle du prêt.

• Négociez les au mieux dans les deux cas les plus courants :
  
  
  • renégociation du taux à votre initiative sans changement de banque
  • remboursement anticipé pour changer de banque
Si la négociation est difficile, lâchez du lest en acceptant d'en avoir durant les premières années (9 en général), puis de les limiter au-delà.


Durée du financement

Les durées les plus courantes pour des opérations en loi de Robien ou Borloo sont de 20 à 25 ans; en fonction de vos possibilités en termes d'effort mensuel de trésorerie, et de vos objectifs, une durée de 15 ans peut être envisagée.



Franchise partielle ou totale

Deux raisons peuvent inciter à négocier, avec l'organisme de financement, une franchise partielle ou totale de remboursement:


• Tout d'abord, au regard des intérêts intercalaires: le marché immobilier étant très tendu, la quasi-totalité des investissements en immobilier locatif se font dans le cadre d'une Vente en l'Etat Futur d'Achèvement. Un pourcentage du prix de vente (en général 5%) est versé (sur un compte bloqué) à la réservation; ensuite, à partir de la signature de l'acte définitif de vente, des appels de fonds sont légalement exigés par le promoteur, au fur et à mesure de l'état d'avancement des travaux. L'établissement qui vous a accordé le prêt débloque alors petit à petit les fonds; ceux-ci déclenchent mécaniquement le paiement d'intérêts: les intérêts intercalaires. Pour éviter de sortir de la trésorerie avant que le loyer ne rentre, il est courant de négocier avec l'établissement prêteur une franchise totale de remboursement (intérêts + capital) jusqu'à la livraison du bien.
• Ensuite, lors de la première année de location, le déficit foncier génère une réduction d'impôt que vous ne percevez réellement que l'année suivante (du fait du décalage, en France, entre l'année de perception des revenus – ou déficits – et celle de leur déclaration et paiement de l'impôt correspondant). Pour éviter là aussi d'avoir à fournir un effort de trésorerie plus important la première année de location, il est possible de demander à l'établissement prêteur une franchise d'amortissement: vous ne payez, durant cette première année, que les intérêts.

Capacité d'endettement

Le raisonnement qui suit se fait dans l'hypothèse d'un prêt classique, c'est-à-dire amortissable.

Pour solliciter un financement, il faut tout d'abord s'assurer de disposer de la capacité d'endettement suffisante:

1. Calculez votre revenu net mensuel (ensemble des revenus annuels / 12 mois)
2. Calculez 1/3 de cette somme: le résultat obtenu correspond à votre capacité théorique d'endettement.
3. Calculez l'ensemble de vos charges fixes (loyer ou mensualité de votre crédit de résidence principale, autres mensualité de crédits – prêts consommation par exemple)
4. Calculez la différence "2. - 3".. Ce résultat vous donne votre capacité d'endettement théorique mensuelle restante.

• Un investissement courant en dispositif de Robien ou Borloo nécessite de l'ordre de 400 à 500 euros mensuels de capacité d'endettement :

• Si le calcul fait précédemment laisse apparaître une capacité restante supérieure, c'est parfait.
• Dans le cas contraire, une opération en dispositif de Robien n'est pas obligatoirement exclue. Elle pourra se faire sur un montant d'investissement plus réduit et/ou la prise en compte d'éléments autres (ancienneté et type d'emploi, capitaux placés, profil d'épargnant, relevés de compte rarement débiteurs, durée restante sur les crédits en cours, etc. ) qui permettront à l'établissement sollicité pour le financement d'émettre un avis au cas par cas qui pourra être favorable.

Important :
L’offre de prêt doit obligatoirement vous être adressée par voie postale (hors cas d'acquisition en société – SCI par exemple).
L’acceptation ne peut se faire qu’après un délai de réflexion de 10 jours.

• Les Garanties
  
  Dans le cadre d'un prêt, l'établissement prêteur exige en principe de la part de l'emprunteur que celui-ci garantisse son financement.
  
  Pour un prêt In Fine, il est demandé à l'emprunteur de nantir (bloquer au profit de la banque) un contrat de capitalisation (contrat d'assurance vie en général): c'est l'adossement.
  La valeur du contrat nanti est en général au minimum égale à 30% du financement.
  
  Pour un prêt amortissable, il existe deux types de garanties :
  
  • Les Sûretés Réelles
  • Les Cautions
    
    
    • Les Sûretés Réelles
      
      
      • L'Hypothèque : c'est la garantie communément prise dans le cadre de ventes en état futur d'achèvement. Il s'agit d'une garantie prise sur le bien immobilier, devant notaire.
      • Le privilège de prêteur de deniers : il s'agit de la garantie principale exigée dans le cadre d'une transaction portant sur un immeuble ancien ou neuf livré clefs en main. Elle donne à l'établissement prêteur la priorité sur tous les autres créanciers et toutes les autres garanties en cas de défaut de paiement de l'emprunteur portant sur le capital, les intérêts et les frais accessoires restant dus.
    • Les Cautions
      
      L'établissement prêteur fait signer le prêt à l'emprunteur dans un acte sous seing privé (non notarié) au cours duquel intervient un organisme tiers. Ce dernier se porte caution de l'emprunteur en cas de sinistre pour assurer le remboursement du capital du prêt, des intérêts et des frais accessoires restant dus.
      
      On rencontre deux types d'organismes de cautionnement :
      
      
      • Les organismes de caution mutuelle ont pour vocation de mutualiser les risques. La cotisation initiale (dégressive selon le montant emprunté) est en partie reversée selon la sinistralité globale. Mais attention, en cas de sinistre, l'organisme peut inscrire une hypothèque sur le bien. Exemple: Le Crédit Logement.
      • Les organismes de cautionnement-assurance: comme leur nom l'indique, ils assurent le risque; la cotisation initiale, de l'ordre de 2% du montant cautionné, est perdue, mais il n'y a pas d'inscription d'hypothèque en cas de sinistre.

La forme de la garantie dépend le plus souvent de la banque: si le choix vous est donné, préférez la caution mutuelle; moins chère que l'hypothèque, elle offre l'avantage de pouvoir être en partie remboursée à l'échéance.

• Les Assurances
  
  On distingue deux types d'assurance-crédit qui ont pour but de protéger l'emprunteur et la banque d'accidents physiques (décès-incapacité) ou de perte de revenus (chômage).
  
  
  • L'assurance décès-invalidité
    
    Obligatoire pour la souscription de tout prêt immobilier; l'assureur s'engage à prendre en charge le remboursement du crédit en cas d'accident conduisant au décès ou à un état important d'invalidité ou encore à une incapacité de travail de l'emprunteur.
    
    Généralement de la forme "ADI" (Assurance Décès Invalidité), son coût est fonction principalement de l'age du souscripteur, du montant emprunté, du type de prêt et de l'état de santé au jour de l'emprunt.
    
    Selon l'importance du financement, la compagnie d'assurance est en droit de réclamer des examens et analyses médicaux (pris en charge par la compagnie, donc sans frais pour le demandeur).
    
    Systématiquement proposée par l'établissement bancaire, elle est de type "groupe", et prend donc difficilement en compte vos caractéristiques personnelles propres. Elle est également loin d'être toujours compétitive; aussi, puisque l'établissement bancaire ne peut vous obliger à souscrire SON assurance, nous conseillons de la mettre systématiquement en concurrence.
    Le résultat est souvent à la hauteur: contrat vraiment sur mesure pour un coût nettement inférieur.
    
    Attention également à bien choisir la quotité :
    La quotité est la fraction de l'indemnité garantie sur la tête de l'Assuré et mentionnée au certificat individuel d'adhésion.
    Les remboursements de la compagnie d'assurance dépendront donc de ce choix.
    Si vous êtes seul emprunteur, la quotité décès peut être inférieure ou égale à 100%, et comprise entre 100% et 200% en cas de coemprunteur (conjoint généralement).
    Nous conseillons une répartition au prorata de la contribution de chacun aux revenus du foyer.
  • L'Assurance Perte d'emploi
    
    Non obligatoire, elle compense la perte de revenus de l'assuré en cas de perte d'emploi et prend en charge temporairement tout ou partie des remboursements du crédit.
    
    Elle est soumise à des critères d'attribution et d'application stricts qui dans certains cas peuvent en limiter l'intérêt : durée minimum de présence dans l'emploi pour pouvoir être assuré, délai minimum d'inactivité avant prise en charge par l'assureur des mensualités, durée maximum de prise en charge de l'assuré.
    
    Certains contrats d'assurances prévoient même que les sommes avancées par l'assureur en cas de sinistre devront être remboursées au terme du prêt.
    
    Dans le cadre d'une opération d'investissement immobilier, le risque de perte de revenus ne reposant pas sur l'investisseur, mais sur le locataire, l'assurance nous parait superflue.